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海外不動産を活用した個人所得税節税対策

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なぜ節税できるのか

中古資産で耐用年数短縮の活用
法定耐用年数の全部を経過した中古資産の場合、その法定耐用年数の20%相当に取得した資産の耐用年数を短縮することができます。
≪例≫木造住宅(法定耐用年数22年)
・築22年経過したもの → 22年×20%=4年(耐用年数)
つまり、建物の取得価額を4年で減価償却できます。

不動産所得の赤字と給与所得の損益通算の活用
不動産取得が赤字の場合、給与所得と損益通算することができ、課税所得を圧縮することができます。
≪例≫不動産所得 ▲2,000万円、給与所得 4,000万円
・課税所得=4,000万円(給与所得)-2,000万円(不動産所得)=2,000万円
つまり、課税所得が圧縮することができるため、毎年、所得税・住民税の還付を受けることができます。

土地・建物比率の文化の違いを活用
日本国内の賃貸住宅の場合、土地と建物の比率はおおむね「6:4」といわれています。さらに築50年の木造住宅の場合、建物の市場価格はほぼゼロです。
このように日本は(1)土地価格が高い、(2)築古になるにつれ建物価格がゼロになる、という慣例があります。
海外の場合、日本と違い(1)土地価格よりも建物価格の方が高い(「2:8」もあり得ます)、(2)築古の方がプレミアムがついて建物価格が高く維持できます。
≪例≫1億5,000万円の賃貸住宅を購入した場合

土地・建物比率の文化の違いを活用

つまり、海外不動産の方が日本不動産よりも2倍の減価償却費を経費計上できます。

6年目で売却し、キャピタルゲインの獲得、長期所有の譲渡所得税の税率軽減を活用
所有期間5年以内の短期譲渡では譲渡益に対して39%の税負担が生じるため、長期譲渡になる6年目で売却し、キャピタルゲインを獲得し、20%の税負担に軽減します。

投資効果イメージ

前提条件

(注)米国不動産のため、金利は米国金融機関からの調達金利

(注)米国不動産のため、金利は米国金融機関からの調達金利

投資効果イメージ

よくある質問

この節税スキームが税務否認されることはありませんか。
現行の税法に則ったスキームですので否認されることはありません。
海外不動産だからできる節税スキームですが。
いいえ、国内不動産でも海外不動産と同じ水準の「土地・建物比率」となる物件があれば可能です(現実的には存在しないでしょうが)。
海外での税務申告、国内での税務申告はどうなりますか。
海外での税務申告が必要となります。また海外で納税が生じた場合には、国内で申告する際に外国税額控除で二重課税を回避できます。

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