横浜の税理士、社会保険労務士、中村税理士社会保険労務士事務所です

不動産投資コンサルティング

セカンドオピニオンサービス

相談事例

投資利回りの相談

[相談内容]
ハウスメーカーから次のプランの提案を受けているがどうか
建物の建築資金 1億3,000万、年間家賃収入 970万円、建築資金に対する投資利回り 7.4%

[アドバイス]
建築資金に対する投資利回りは10%前後は必要、土地時価+建築資金に対する投資利回りは4%に過ぎないので、プランの再考を依頼する

[対 策]
当初のプランである2LDK6戸、3LDK2戸の8世帯から、1LDK10世帯に変更し、建築資金に対する投資利回り 9.5%まで高める

 
利回り7.4%という数字があたかも高く見えるが、地主様が建てる賃貸不動産は土地の購入資金相当額が考慮されていないことに注意が必要です。もし、1棟アパート(土地付き建物)を買うとしたときに、利回り4%の物件は利回りが低くて買いませんよね。

借入金利の相談

[相談内容]
賃貸不動産の建築資金として銀行から借入れをします。銀行から金利1.5%で提案を受けているが、どうか

[アドバイス]
銀行によって、不動産に対する融資の姿勢、金利水準が異なります
従来から取引のある金融機関との良好な関係は重要だが、積極的な金融機関から提案を受けた方がいい

[対 策]
当初1.5%の金利が0.7%に下がる

借入金利は、0.1%でも下がれば30年間返済期間で考えると数百万円の利息軽減になることもあります。 特に今回のように地主の方の属性(資産規模等)によっては各段に金利が軽減されることがあります。

ハウスメーカーの収支シミュレーションの相談(1)  利回り

[相談内容]
ハウスメーカーの収支シミュレーションのどこを見ればいいかポイントを教えてほしい

[アドバイス]
ハウスメーカーの収支シミュレーションは、見積もりが甘く、案件を取りたいがためにいい数字にしていることがあります

≪見るポイント≫
(1)賃料の減少率
(2)15年目、30年目の修繕費見積もり

今回見た収支シミュレーションは、賃料の減少率が、1~10年目 0%、11~20年目 ▲2%、21~30年目 ▲2%でした。
これはあり得ないです。築25年とか30年のものが当初の賃料から4%しか下落していないことはあり得ない。
当初賃料が10万円だと、30年経っても9万6千円で貸せるという前提のシミュレーションです。

[対 策]
実勢値に置き換えた収支シミュレーションに作り直してもらう。

収支シミュレーションはあくまで将来予測ですが、厳し目の視点で30年間の収支を見なければなりません。 ハウスメーカーによっては、この収支シミュレーションがあり得ないほど甘いときがあります。

賃貸不動産セカンドオピニオンサービス

 業務内容料金(税別)
収支シミュレーション診断ハウスメーカーの収支シミュレーションに問題がないかの診断20万円
ハウスメーカーの紹介ハウスメーカーをご紹介し、利回り、修繕計画などのご提案上記に含む
金融機関の紹介業務提携金融機関をご紹介し、金利提案、担保のご提案40万円(当初金利よりも軽減できた場合のみ)
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